‘전세사기’라는단어는어느새뉴스가아니라현실의언어가되었습니다.
계약서를쓰기전단30분만체크하면수천만원을지킬수있습니다.
오늘은임대차계약전반드시확인해야할항목들을실제피해사례중심으로정리합니다.
①등기부등본을계약서보다먼저본다
사례:세입자가보증금1억5천으로입주했지만,
계약당일기준이미근저당2억이상→경매→보증금손실
- ✔등기부등본은계약당일기준원본으로확인
- ✔소유자,근저당권,전세권,신탁등기유무확인
②보증금보다‘선순위채권합계’를먼저본다
보증금보다앞선금액이많으면→경매시후순위세입자돈못받음
- ✔등기부기재금액은100%가아님→실제대출금60~80%정도로산정
③확정일자는‘시간순서’로대항력우선
사례:같은집,세입자2명→입주+확정일자선순위자가보호받음
- ✔입주+확정일자+전입신고→대항력+우선변제권
- ✔확정일자는동사무소,정부24,KB앱에서가능
④전세계약은‘말로만’안되고특약필수
- 본부동산의등기부등본상권리관계는세입자가확인하였음
- 전입신고및확정일자는입주3일이내완료예정
- 계약서발급즉시열람한등기부등본을첨부함
⑤임대인의세금체납,연체정보중요
사례:계약후임대인세금체납→압류→보증금위험
- ✔공공보증제도활용시사전조사진행됨(LH,HUG등)
- ✔가능하다면임대인의채무이력간접확인
⑥건물전체가전세면‘깡통빌라’가능성
- ✔총보증금>매매가인경우=위험
- ✔전세만되고매매는안된다는중개말=의심
⑦임대인이실소유자가아닐수도있다
- ✔등기부소유자와계약자불일치→위임장,인감증명서,신분증필수
⑧보증금반환보증보험가입확인
- ✔HUG,SGI에서운영
- ✔입주전또는입주후30일이내신청
- ✔보증금기준,등기상권리상태충족필요
⑨잔금전등기부다시열람
- ✔계약과잔금사이의가압류,전세권추가등기위험
⑩보증금일부잔금지급조건설정
- 보증금중20%는열쇠인도후지급함
- 입주전등기부에추가권리등기시계약해제가능
마무리
전세사기를막는가장현실적인방법은
✔서류를직접확인하고
✔권리구조를이해하고
✔검증을생활화하는것입니다.
이10가지만기억하면
적어도‘속아서당하는일’은막을수있습니다.