‘재건축’과‘재개발’은비슷해보이지만
대상,절차,조합조건,리스크모두다르다.
오늘은이두사업의차이를구조적으로비교하고,
실거주자와투자자가어떻게접근해야하는지도정리한다.
①대상의차이:건물vs주거환경
- ✔재건축:노후된아파트,건물위주
- ✔재개발:불량주거지전체,도로+인프라포함
- →재건축은건축법기준,재개발은도시계획기준
②진행요건의차이
- ✔재건축:준공30년+안전진단D등급이하
- ✔재개발:주거환경정비구역지정필요
- →재건축은정부심의엄격,재개발은지자체재량영역多
③조합원요건과수익구조
- ✔재건축:기존건물소유자만조합원
- ✔재개발:토지등소유자전체가조합원
- →재건축은매입시점중요(조합설립전매입시지위취득)
- →재개발은분양권지분변경,분담금변동리스크존재
④분양차이:일반분양비율과전매규제
- ✔재건축:조합원지분높음→일반분양적음
- ✔재개발:일반분양많음→청약경쟁치열
- ✔투자자는재개발쪽전매제한규제꼭확인
⑤사업기간:재건축이더오래걸린다
- ✔재건축:안전진단→기부채납→사업인가복잡
- ✔재개발:이주·철거·조합의견일치가시간소요
- →실질착공까지평균재건축8~10년,재개발6~8년
⑥투자전략:단계마다접근이달라야
- ✔재건축:초기단계→안전진단통과리스크크다
- ✔재개발:조합설립~관리처분인가후안정성↑
- ✔재건축은현금부자중심,재개발은청약노림수요많음
⑦실거주자는분담금과입주시점확인
- ✔재건축:분담금크고이주비보전불가
- ✔재개발:이주비지원,하지만배정평형확정늦음
- →입주까지자금계획+거주대책미리필요
마무리
재건축은건물개선,재개발은주거환경개선이다.
구조적차이를모르면투자와청약에서판단실수할수있다.
지금단계가어디인지,조합원이가능한지,분양은언제인지
정확히알아야기회가된다.
