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재개발흐름이해하기(조합설립부터입주까지10단계정리)

by 디랩스 2025. 5. 19.

 

“재개발은오래걸리고복잡하다”는말,맞습니다.
하지만흐름을알면지금어디쯤와있는지판단할수있고,
기회와리스크를구별할수있습니다.
오늘은재개발전체흐름10단계와함께,
조합원과일반분양자의차이,실거주자의타이밍,투자전략까지모두정리합니다.

①정비예정구역지정

지자체가“이지역은재개발가능성이있다”판단한단계

  • ✔권리보장없음
  • ✔계획변경,해제위험높음

②정비구역지정고시

공식‘재개발구역’으로고시됨

  • ✔투자진입이많은시점
  • ✔하지만추진위구성전이라불확실성있음

③추진위원회승인

주민동의→구청승인→법적지위

  • ✔추진위구성시‘추진위단계매물’로불림

④조합설립인가

재개발공식출발선

  • ✔이시점‘이전매수자’만조합원지위
  • ✔이후매입자는‘일반분양대상자’
  • ✔조합원지위→분양가할인,당첨보장,세금혜택

⑤사업시행인가

설계,자금계획인가→이주계획수립

⑥관리처분인가

조합원배정확정,분담금나옴

  • ✔투자자에겐리스크최소단계
  • ✔실거주자입장에선이주시점파악중요

⑦이주및철거

세입자퇴거,조합원이주,철거시작

⑧착공및일반분양

착공신고→청약진행

  • ✔청약은추첨제비중높음
  • ✔일반분양은조합원과조건다름

⑨준공및입주

사용승인후입주시작

⑩조합해산및등기완료

조합해산→입주자대표회의구성→등기진행

🔍조합원vs일반분양자차이

  • 조합원:당첨보장,분양가저렴,세금절세가능(1세대1주택)
  • 일반분양자:청약필요,고분양가,입주지연가능성

🏠실거주자에게유리한타이밍은?

  • 관리처분인가후~이주시작전=입주예측가능,분양가격명확
  • ✔이전단계는기간불확실,이후단계는프리미엄상승

💸단계별투자전략

  • 1~2단계:고위험/저가매수기회(해제리스크)
  • 3~4단계:조합원자격확보목적매입
  • 5~6단계:안정성+미분양가능성혼재
  • 7~9단계:실입주대비→가치상승

마무리

재개발은장기전이지만,
구조와단계만알아도판단력이달라집니다.
지금어디쯤인가?를알면
그다음에어디로움직일지보입니다.