“재개발은오래걸리고복잡하다”는말,맞습니다.
하지만흐름을알면지금어디쯤와있는지판단할수있고,
기회와리스크를구별할수있습니다.
오늘은재개발전체흐름10단계와함께,
조합원과일반분양자의차이,실거주자의타이밍,투자전략까지모두정리합니다.
①정비예정구역지정
지자체가“이지역은재개발가능성이있다”판단한단계
- ✔권리보장없음
- ✔계획변경,해제위험높음
②정비구역지정고시
공식‘재개발구역’으로고시됨
- ✔투자진입이많은시점
- ✔하지만추진위구성전이라불확실성있음
③추진위원회승인
주민동의→구청승인→법적지위
- ✔추진위구성시‘추진위단계매물’로불림
④조합설립인가
재개발공식출발선
- ✔이시점‘이전매수자’만조합원지위
- ✔이후매입자는‘일반분양대상자’
- ✔조합원지위→분양가할인,당첨보장,세금혜택
⑤사업시행인가
설계,자금계획인가→이주계획수립
⑥관리처분인가
조합원배정확정,분담금나옴
- ✔투자자에겐리스크최소단계
- ✔실거주자입장에선이주시점파악중요
⑦이주및철거
세입자퇴거,조합원이주,철거시작
⑧착공및일반분양
착공신고→청약진행
- ✔청약은추첨제비중높음
- ✔일반분양은조합원과조건다름
⑨준공및입주
사용승인후입주시작
⑩조합해산및등기완료
조합해산→입주자대표회의구성→등기진행
🔍조합원vs일반분양자차이
- 조합원:당첨보장,분양가저렴,세금절세가능(1세대1주택)
- 일반분양자:청약필요,고분양가,입주지연가능성
🏠실거주자에게유리한타이밍은?
- ✔관리처분인가후~이주시작전=입주예측가능,분양가격명확
- ✔이전단계는기간불확실,이후단계는프리미엄상승
💸단계별투자전략
- 1~2단계:고위험/저가매수기회(해제리스크)
- 3~4단계:조합원자격확보목적매입
- 5~6단계:안정성+미분양가능성혼재
- 7~9단계:실입주대비→가치상승
마무리
재개발은장기전이지만,
구조와단계만알아도판단력이달라집니다.
지금어디쯤인가?를알면
그다음에어디로움직일지보입니다.