집값은 왜 오르고, 왜 떨어질까?
누구는 “금리 때문”이라 하고, 누구는 “정책 때문”이라 합니다.
그런데 정말 중요한 건 이유가 아니라 순서입니다.
부동산 시장은 ‘한 번 보면 외워지는 구조’를 따라 움직입니다.
지금부터 그 순서를 짚어보겠습니다.
1. 부동산 시장은 순환한다
부동산 시장은 한 방향으로만 움직이지 않습니다.
‘오르기만 하는 집값’도, ‘끝도 없는 하락’도 없습니다.
→ 항상 상승 → 과열 → 하락 → 회복이라는 사이클을 돕니다.
✔ 이 사이클을 먼저 이해하면 뉴스에 휘둘리지 않고 시장을 구조적으로 판단할 수 있습니다.
2. 부동산 사이클 4단계
① 회복기
- 침체기를 지나 거래량이 조금씩 회복
- 저가 매수자 진입 시작
- 정책적 부양 시그널 등장
→ 이때는 실수요자 중심 매수세가 생깁니다.
② 확장기
- 거래량 급증, 집값 우상향
- 청약 경쟁률 상승, 분양권 거래 활발
- “지금 안 사면 늦는다”는 심리
→ 이 시점이 가장 언론에서 많이 다뤄지는 구간입니다.
③ 과열기
- 다주택자까지 시장 진입
- 전세가보다 매매가 상승률이 커짐
- 규제 정책 등장 (대출 제한, 세금 강화)
→ 이때 들어가면 리스크 큽니다. 이미 많이 오른 구간입니다.
④ 침체기
- 금리 인상 or 정책 효과 → 거래 급감
- 호가만 높은 매물 증가
- 실수요자마저 관망
→ 뉴스는 여전히 상승을 말하지만, 시장은 멈춰있습니다.
3. 금리는 사이클의 ‘가속 페달’이다
금리가 오르면 대출이 힘들어지고, 매수 심리는 위축됩니다.
금리가 내리면 자금 부담이 줄어들며 매수세가 살아납니다.
✔ 하지만 중요한 건 금리는 ‘방향’이 아니라 ‘속도’를 조절한다는 점입니다.
→ 결국 사이클의 중심은 수요와 심리,
금리는 그것을 빨리 또는 늦게 돌릴 뿐입니다.
4. 지금은 어느 구간일까?
2025년 현재, 많은 지역이 회복기에서 확장기 초입입니다.
- 전세가 회복 → 갭투자 재진입
- 분양시장 경쟁률 반등
- 규제 완화 흐름 + 금리 하향 기대
→ 다시 사이클의 2단계로 올라서는 흐름입니다.
하지만 지역별 편차는 큽니다. 서울 중심부 vs 외곽의 온도차는 분명합니다.
5. 초심자는 이 흐름만 기억하자
- ✔ 회복기 → 실수요자 진입 시작
- ✔ 확장기 → 가장 활발, 가장 비쌈
- ✔ 과열기 → 규제, 고점, 리스크
- ✔ 침체기 → 반응 없음, 하락 초기
매수는 ‘뉴스가 조용할 때’, 매도는 ‘모두가 말할 때’가 정석입니다.
마무리
부동산은 단기 타이밍이 아니라 시장 흐름을 타는 싸움입니다.
✔ 사이클은 복잡하지 않습니다.
✔ 숫자 몇 개와 뉴스 몇 줄보다,
이 4단계 순서를 기억하는 것이 훨씬 유리합니다.